Esztéta - Adásvétel egyszerűen!

Ide jön a cikk címe

Ritkaságok a tulajdoni lapon

adásvétel, ingatlanjog
dr. Kovács Zsuzsanna

Írta:

Kovács Zsuzsa

Szakterületek: pénzügyi és üzleti jog, környezetvédelmi jog, emberi jogok, nemzetközi jog 

Ritkaságok a tulajdoni lapon

Minden ingatlan adásvétel más és más, egy tapasztalt ügyvéd viszont amint ránéz az ingatlan tulajdoni lapjára és ismeri a feleket, tudja, hogy egy bonyolult és nehézkes eljárásnak néz elébe sok buktatóval vagy egy viszonylag egyszerű adásvételnek néznek elébe közösen az ügyféllel. Ezt sokszor nehéz viszont megjósolni mikor egy ritka vagy régebben bejegyzett teher található az ingatlan tulajdoni lapján.  Az ügyfelet viszont joggal érdekli ilyenkor is, vajon mennyi időbe fog telni míg át tudja venni az ingatlant és sajátjaként rendelkezhet felette. Az ügyfelek jogi tájékoztatása azért is különösen fontos, hogy tisztában legyenek minden olyan jogi előírással, amely az ügyletben szereplő ingatlant érinti. Az e szakterületen tevékenykedők már bizonyára szert tettek némi jártasságra, ám gyakran merülnek fel olyan kérdések, amelyekre a válaszokat már nem lehet egyszerűen csak kiolvasni az ingatlannyilvántartási törvényből. Miért is? Mert vagy például egy 1920-as bejegyzésről van szó, vagy a természetvédelmi törvény rendelkezik róla, és azt nem lapozgatjuk minden nap.

Néhány érdekes, rendhagyó példán keresztül szeretnénk bemutatni mik azok a tulajdoni lapon szereplő terhek vagy tények, amellyel nem mindennap találkozik az ügyvéd sem, amolyan ritkaságok a szakmában, amik kapcsán nekünk is érdemes több időt szentelni és kutatómunkát végezni, hogy az ügyfél se egy végeláthatatlan vásárlásba fogjon bele. A körültekintő és alapos ügyvédek bizonnyal fogják tudni kezelni az ügyet kezelni, mégis-e cikk is segítségül szolgálhat, hogy az ügyfél állandó kérdésére is választ tudjunk adni: mennyi lesz ez nekem időben, érdemes-e belefognom a vásárlásba?

Lássuk ezeket a ritkaságokat:

„Védőterület, hidrogeológiai övezet” – ha az ingatlan ilyen besorolással bír, ennek abban az esetben lehet jelentősége, ha az ingatlant megvásárolni kívánó új tulajdonos majd olyan tevékenységet szeretne végezni az ingatlanon, amely környezetterheléssel jár. Adásvétel esetén nincs szükség külön hatósági engedély beszerzésére, ám ha bővíteni, felújítani kívánják az ingatlant, abban az esetben lesz szükség talajmechanikai vizsgálatra. Érdemes a szerződésben feltüntetni a besorolást és az eladót lenyilatkoztatni a vevő felé, hogy a szándéka szerinti hasznosítást az ingatlan besorolása nem befolyásolja.

„Kiemelt védett régészeti lelőhely” – felmerül ilyenkor a kérdés, hogy vajon kell-e számolni elővásárlási joggal az állam javára? A jó hír, hogy nem, illetve csak abban az esetben, ha a védetté nyilvánítást kimondó miniszteri rendelet erről kifejezetten rendelkezik. Ám az Építésügyi és Örökségvédelmi Hivatallal egyeztetés szükséges, és ilyen esetben számítani kell arra, hogy a Hivatal a helyszínre régészeket delegálhat és ha az ingatlanon építkezés zajlik, az alap kiásásnak feltételeit is meghatározhatják.  Emellett célravezető az adásvételi szerződésben is jelezni a védett terület tényét, miután az érintett felek az illetékes önkormányzattal is egyeztettek a bejegyzésről.

„A helyi jelentőségű védett terület” megjelölés szintén elővásárlással kapcsolatos aggályokra adhat okot. Az államnak a legtöbb esetben ugyan nincs elővásárlási joga, de a települési önkormányzatot lehet, hogy megilleti: a védettséget megállapító helyi rendeletet kell megkeresni, és az adatlapot is ellenőrizni szükséges. Előfordulhat, hogy a védettség már nem él, csak a tulajdoni lap őrzi a bejegyzést.

Előfordulhat olyan eset is, mikor a tulajdoni lapon a Kivett lakóház, udvar megjelölés mellett szerepel a „Védett terület” megjelölés is. Itt a védettség utalhat akár régészeti lelőhelyre, mely alapján akár a beépíthetőség is korlátozott lehet. Ilyenkor szintén az illetékes önkormányzat tud a védettséget elrendelő határozat alapján felvilágosítást adni, hogy az milyen tartalommal érinti az adott ingatlant.


„A védett természeti terület”
megjelölés esetében azonban az államot megilleti az elővásárlási jog, erről a természetvédelmi törvény rendelkezik. Az elővásárlási jogot ezekben az esetekben az illetékes nemzeti park igazgatósága gyakorolja.

Szintén rendhagyó esetnek számít, ha a tulajdoni lapon szereplő ingatlan nem rendelkezik címmel. Ilyenkor érdemes a címrendezés érdekében lépéseket tenni, főleg, ha a vevő esetlegesen hitelt szeretne felvenni, mert a cím hiányának ténye megakaszthatja az hitelügyintézést. A kérelmet az illetékes önkormányzat felé kell benyújtani.

Egy ingatlan adásvételét sok esetben bonyolítja, ha több tulajdonostárs szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, melyek között lehet akár már elhunyt is. Az örökösök felkutatása mellett opció lehet az elbirtoklás, ha a tulajdonosi viszonyok rendezése szükségessé válik az ingatlant érintő tranzakció megkezdése előtt.

 

A fenti példák jól mutatják, hogy az ügyvéd jogilag körültekintő tájékoztatást tud nyújtani a jogszabályok alapján szinte bármilyen felmerülő problémára nézve, még a ritkábban felmerülő problémák esetén is, de időben egy ritkább teher esetén sok múlik harmadik feleken is, adott esetben más jogosultakon vagy az illetékes hatóságokon is.

 

Címkék: 

adásvetel, ingatlanjog

Megosztás

Facebook
Twitter
LinkedIn

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük